觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在去年12月份以單月超600億的助攻下，萬(wàn)科成功逆轉(zhuǎn)恒大，憑借5298.8億元的合同銷(xiāo)售，位列國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售排行榜第二位，這種高歌猛進(jìn)的姿態(tài)在2018年得到保持。

2月2日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司公布，1月公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額679.8億元，同比增加41.27%；實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積444.4萬(wàn)平方米，同比增加25.93%。

679.8億已經(jīng)是截至目前房企單月銷(xiāo)售最高紀(jì)錄，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，在去年，萬(wàn)科僅有兩次沖破月度600億大關(guān)，分別為636.4億元和622.3億元。

比起萬(wàn)科1月份的其它動(dòng)態(tài)，這個(gè)銷(xiāo)售成績(jī)似乎也只能算是“錦上添花”——萬(wàn)科并不缺少鎂光燈，新舊總裁交替、普洛斯私有化完成、獨(dú)立董事劉姝威“上書(shū)”和84億凱德項(xiàng)目收購(gòu)案，已經(jīng)讓萬(wàn)科在過(guò)去一個(gè)月掀起了“關(guān)注浪潮”。

史上最高單月銷(xiāo)售

趕在碧桂園、恒大之前，萬(wàn)科率先公布了其2018年首月銷(xiāo)售成績(jī)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的監(jiān)測(cè)，在去年，萬(wàn)科僅有兩次沖破月度600億大關(guān)。首次是在3月份，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)了“年度最佳月度銷(xiāo)售成績(jī)”，即636.4億元。除此之外，其余月均銷(xiāo)售額往往保持在三四百億的水平。

有趣的是，眼看著恒大即將坐穩(wěn)年度銷(xiāo)售亞軍，去年12月萬(wàn)科突然發(fā)力，憑借622.3億元的成績(jī)最終扳回局面。

從均價(jià)來(lái)看，去年12月，萬(wàn)科似乎有意為了最后沖刺而在價(jià)格上作出了讓步。按銷(xiāo)售額及銷(xiāo)售面積推算，前11月萬(wàn)科銷(xiāo)售均價(jià)為1.49萬(wàn)/平方米，但12月份銷(xiāo)售均價(jià)約為1.37萬(wàn)/平方米，比11月的1.51萬(wàn)/平方米下降9.27%，跌幅近一成，僅次于1月的1.36萬(wàn)/平方米和8月的1.35萬(wàn)/平方米。

銷(xiāo)售均價(jià)在2018年的首個(gè)月得到回升，以合同銷(xiāo)售金額679.8億元和合同銷(xiāo)售面積444.4萬(wàn)平方米計(jì)算，萬(wàn)科2018年1月銷(xiāo)售均價(jià)已回升至15297元/平方米。

開(kāi)局踢了個(gè)好球，但接下來(lái)的日子里，萬(wàn)科是否會(huì)保持“高開(kāi)高走”？近日，萬(wàn)科證券事務(wù)代表梁潔向研究機(jī)構(gòu)表示，2018年初集團(tuán)滾存約1400萬(wàn)平方米可售面積，預(yù)計(jì)新推4500萬(wàn)平方米，可售資源合計(jì)6000萬(wàn)平方米左右。

對(duì)于萬(wàn)科2018年的銷(xiāo)售計(jì)劃，梁潔表示：“公司的態(tài)度就是（通過(guò)）盡快推盤(pán)來(lái)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，上半年能希望占到一半；下半年如果有更多資源，也有可能比上半年更好。”

按此說(shuō)法，如果萬(wàn)科持續(xù)保持600億元的月度銷(xiāo)售額，2018年會(huì)是一個(gè)收獲滿滿的年份。

相比銷(xiāo)售表現(xiàn)，1月份，萬(wàn)科在土地投資上表現(xiàn)得并不“激昂”，甚至有些低調(diào)。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，2017年12月份銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)披露（即2018年1月4日）以來(lái)，萬(wàn)科新增加項(xiàng)目?jī)H為14個(gè)，這是近七個(gè)月內(nèi)的最低數(shù)量。

據(jù)計(jì)算，上述新增土地面積合計(jì)101.7萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積合計(jì)218.7萬(wàn)平方米，其中權(quán)益建筑面積115.5萬(wàn)平方米，需支付權(quán)益價(jià)款為70.54億元。

具體來(lái)看，上述項(xiàng)目均位于二三線城市，包括佛山、東莞、福州、常熟、寧波、宿遷、廊坊、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、鄭州、武漢和烏魯木齊13座城市。

萬(wàn)科獲取物流地產(chǎn)項(xiàng)目的節(jié)奏則保持得較為穩(wěn)定，從去年來(lái)看，其每月新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量介于3-5之間。2018年1月，萬(wàn)科合計(jì)新增5個(gè)，分別位于武漢、沈陽(yáng)、大連、濟(jì)南和南昌，占地面積合計(jì)79.5萬(wàn)平方米，建筑面積為48.7萬(wàn)平方米，其中萬(wàn)科權(quán)益建筑面積為45.5萬(wàn)平方米，需支付權(quán)益價(jià)款為11.48億元。

盡管1月份萬(wàn)科的土地投資十分低調(diào)，但它并不打算低調(diào)下去。

梁潔曾透露，相比過(guò)去，2017年下半年開(kāi)始加速拿地，原因是“政策收緊之后，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售速度放慢。開(kāi)發(fā)商最主要的資金來(lái)源是銷(xiāo)售，所以銷(xiāo)售放慢的時(shí)候，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)變?nèi)酰f(wàn)科拿地的機(jī)會(huì)也就變得更多了”。

梁潔認(rèn)為，政府對(duì)土地出讓條件的設(shè)置，包括包括自持、工業(yè)化、綠色環(huán)保等，“對(duì)于萬(wàn)科（拿地）是有好處的”。

繁忙一月浮光掠影

1月份，萬(wàn)科的土地投資并無(wú)太多驚喜，比起其它動(dòng)態(tài)，679.8億的史上最好單月銷(xiāo)售成績(jī)也只能算是“錦上添花”。

新舊總裁交替、普洛斯私有化完成、獨(dú)立董事劉姝威“上書(shū)”和84億凱德項(xiàng)目收購(gòu)案，已經(jīng)讓萬(wàn)科在過(guò)去一個(gè)月掀起了“關(guān)注浪潮”。

“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”已落幕許久，余波似乎還未散去，除了萬(wàn)科獨(dú)立董事劉姝威上述證監(jiān)會(huì)請(qǐng)求寶能系7個(gè)資管計(jì)劃立即清盤(pán)外，此前被視為寶萬(wàn)之爭(zhēng)“犧牲品”的祝九勝重新歸來(lái)。

1月31日晚間，萬(wàn)科公告宣布，董事會(huì)主席郁亮不再兼任總裁、首席執(zhí)行官，董事會(huì)轉(zhuǎn)而聘任祝九勝為公司總裁、首席執(zhí)行官。

祝九勝曾是萬(wàn)科的核心高層之一，分管集團(tuán)資金管理部，操刀過(guò)曾操盤(pán)萬(wàn)科REITs及盈安合伙。兩年前，他在深交所問(wèn)詢金鵬、德贏資管計(jì)劃3天后不再擔(dān)任高級(jí)總裁，從此淡出主流視野。在資管計(jì)劃問(wèn)詢事件過(guò)去兩年、萬(wàn)寶之爭(zhēng)基本結(jié)束半年后，萬(wàn)科重新召祝九勝回核心管理層。

在加入萬(wàn)科之前，祝九勝曾供職于中國(guó)建設(shè)銀行，長(zhǎng)達(dá)9年。因此，無(wú)論是求學(xué)經(jīng)歷和從業(yè)經(jīng)歷，祝九勝帶有極強(qiáng)的金融屬性。對(duì)于“新總裁”即將帶來(lái)的改變，萬(wàn)科方面稱(chēng)，“地產(chǎn)金融特征稍微強(qiáng)一點(diǎn)點(diǎn)”，但“萬(wàn)科是不會(huì)直接做金融”，亦不會(huì)成為中國(guó)版黑石。

外界關(guān)心萬(wàn)科是否會(huì)成為“中國(guó)版黑石”，實(shí)際上是對(duì)其新業(yè)務(wù)關(guān)注的一種折射，萬(wàn)科為此投入了極大的精力。

梁潔曾表示，盡管未來(lái)10年，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售規(guī)模“可能還是14萬(wàn)億左右，大公司市場(chǎng)占有率也會(huì)不斷提升”，但“在城市化放慢之后，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的衰退是不可避免的，萬(wàn)科的商業(yè)、物流、度假、長(zhǎng)租等業(yè)務(wù)都是為未來(lái)做準(zhǔn)備”。

1月份，萬(wàn)科的新業(yè)務(wù)迎來(lái)了“高光時(shí)刻”。1月22日，物流巨頭普洛斯正式于新加坡交易所退市，而萬(wàn)科憑借21.4%的持股權(quán)益成權(quán)益單一最大持有人。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，普洛斯在全球擁有并管理著5500萬(wàn)平方米的物流設(shè)施組合，其業(yè)務(wù)主要布局于中國(guó)、日本、美國(guó)和巴西的117個(gè)主要城市。

在商業(yè)方面，萬(wàn)科同樣進(jìn)行了大投入。1月5日，凱德通過(guò)旗下全資子公司凱德商用，將位于南昌、益陽(yáng)、湛江等19個(gè)城市的20個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目公司的100%股權(quán)及相應(yīng)負(fù)債，出售予與印力、萬(wàn)科和Triwater，交易價(jià)格為17.059億新元，合約83.65億人民幣。

由此，萬(wàn)科將獲得平均建筑面積約為14萬(wàn)平方米的20座購(gòu)物中心，總建筑面積95萬(wàn)多平方米。

對(duì)于收購(gòu)原因，萬(wàn)科董秘朱旭曾解釋稱(chēng)，商業(yè)地產(chǎn)是萬(wàn)科轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商非常重要的部分，印力作為萬(wàn)科商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，在管理規(guī)模上追求的是“數(shù)一數(shù)二”。

交易完成后，上述項(xiàng)目將全部交由印力運(yùn)營(yíng)。而經(jīng)此一役，印力管理面積已超過(guò)1000萬(wàn)平方米，進(jìn)一步擴(kuò)大萬(wàn)科在手的持有性商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模。

撰文：陳澤旋

審校：徐耀輝